Propiedades de Inversión de Costo a Valor Razonable

En el área de consultoría telefónica de IFRS, hemos notado un aumento importante en una consulta en particular. Esta consulta, específicamente, requiere que se explique cómo se debe cambiar la forma de medir una propiedad de inversión cuando ésta se mide bajo el modelo del costo. Debemos recordar que la otra forma de medición permitida es el modelo del valor razonable.

Si bien no podemos comprender del todo la causa del aumento del ínteres en esta materia, explicaremos algunos párrafos normativos que se refieren a las mediciones mencionadas para que se puedan entender de mejor forma algunos beneficios y desventajas de cada modelo. Para esto analizaremos la NIC 40 “Propiedades de Inversión”.

Lo primero que se debe recordar es que una Propiedad de Inversión se define como un terreno o un edificio o parte de estos, los cuales se tienen para obtener rentas de arrendamiento, apreciación de capital o para ambos fines. Estos activos, una vez que se reconozcan en los estados financieros como forma de medición posterior, podrán utilizar como método de medición el modelo del costo o el modelo del valor razonable, mencionado en la misma norma, siempre que se pueda medir de manera fiable el valor razonable. Lo anterior deberá proporcionar información más relevante para los estados financieros por lo que el modelo del valor razonable debería ser el que se seleccione como política contable. Es decir, será fácil explicar un cambio de política contable del modelo del costo al modelo del valor razonable, pero muy difícil de explicar si el cambio fuera del modelo del valor razonable al modelo del costo.

Modelo del Costo

A continuación, se adjuntan los párrafos normativos que se refieren al modelo del costo:

Párrafo 56 de la NIC 40

Después del reconocimiento inicial, la entidad que elija el modelo del costo medirá sus propiedades de inversión:

  • (a) de acuerdo con la NIIF 5 Activos No Corrientes Mantenidos para la Venta y Operaciones Discontinuadas si cumplen los criterios para ser clasificadas como mantenidas para la venta (o sean incluidas en un grupo de activos para su disposición que sea clasificado como mantenido para la venta);
  • (b) de acuerdo con la NIIF 16 si se mantiene por un arrendatario como un activo por derecho de uso y no se mantiene para la venta de acuerdo con la NIIF 5; y
  • (c) de acuerdo con los requerimientos de la NIC 16, en todos los demás casos.

Párrafo 30 de la NIC 16 “Propiedades, Planta y Equipo”

Con posterioridad a su reconocimiento como activo, un elemento de propiedades, planta y equipo se registrará por su costo menos la depreciación acumulada y el importe acumulado de las pérdidas por deterioro del valor.

 
Con base en los párrafos señalados, se puede entender que el reconocimiento inicial en ambos modelos será el mismo y que si se utiliza el modelo del costo con base en NIC 16 se deberá reconocer un deterioro que solo se debe medir en caso de que existan indicios, y también se debe reconocer una rebaja en el activo, debido a la  acumulación de la distribución sistemática del importe depreciable del activo a lo largo de su vida útil (depreciación) el cual se refleja como gasto del periodo en el que corresponde la distribución.

De forma sencilla, si se compra un edificio para arrendar a terceros por medio de arrendamientos operativos el 1 de enero de 2018 en M$ 1.000.000, con vida útil de 20 años, sin valor residual, que se deprecia de forma lineal y que no se ha deteriorado, su valor al 31 de diciembre de 2020 seria:

Valor Bruto: M$ 1.000.0000
Depreciación Acumulada: M$ 150.000
Valor Libro: M$ 850.000

En caso de un terreno se debe considerar que este tendría vida útil indefinida y, por lo mismo, no se deberá depreciar y solo podra disminuir su valor si este se deteriora (no podrá aumentar su valor bajo este método)

Modelo del Valor Razonable

A continuación, se adjuntan los párrafos normativos que se refieren al modelo del valor razonable:

Párrafo 32 de la NIC 40

Esta Norma requiere a todas las entidades medir el valor razonable de sus propiedades de inversión para propósitos de medición (modelo del valor razonable) o revelación (modelo del costo). Se recomienda a las entidades, pero no se les obliga, a medir el valor razonable de sus propiedades de inversión a partir de una tasación practicada por un experto independiente que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y en el tipo de propiedad de inversión que está siendo medido.

Párrafo 33 de la NIC 40

Con posterioridad al reconocimiento inicial, la entidad que haya escogido el modelo del valor razonable medirá todas sus propiedades de inversión al valor razonable, excepto en los casos descritos en el párrafo 53.

Párrafo 35 de la NIC 40

Las pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión se incluirán en el resultado del periodo en que surjan

 
Con base a lo señaldo en los párrafos anteriores,  se puede entender que para el caso del modelo del valor razonable, luego de su reconocimiento inicial, solo se deberá medir el valor razonable con cierta periocidad, y sin realizar ningún otro ajuste por cualquier posible deterioro o por la misma depreciación correspondiente en caso de que sea el modelo del costo.

De forma sencilla, si se compra un edificio para arrendar a terceros por medio de arrendamientos operativos el 1 de enero de 2018 en M$ 1.000.000, y el 31 de diciembre de 2020 se mide el valor razonable del bien, mediante un tasador independiente, quien dice que el valor razonable del edificio a esa fecha son M$ 1.500.000, el asiento a realizar por el cambio del valor razonable podría expresarse de la siguiente manera:

31/12/2020

Propiedad de Inversión   M$ 500.000;  
  Ingreso por Variación del Valor Razonable de PI   M$ 500.000;

Reconocimiento del cambio del valor razonable de una propiedad de inversión.

Quedando el valor de la propiedad de inversión al 31 de diciembre de 2020 por su valor razonable de M$ 1.500.000

¿Por qué se podría cambiar del modelo del costo a valor vazonable?

Es común que el valor de los terrenos y edificios aumente durante el tiempo y, por lo mismo, el poder reconocer estos efectos en el resultado del ejercicio ayudaría bastante a mostrar resultados positivos o no tan malos para las compañías en estos momentos, donde a nivel mundial existe una crisis financiera. Debido a lo mencionado es que algunas entidades al parecer han planificado cambiar sus políticas contables y medir el valor razonable de las propiedades de inversión, basándose en que el valor razonable representa información fiel y más útil, respecto a las transacción y valor del activo al que se refiere.

Si bien en conocimiento de que el valor razonable ha aumentado, una entidad podría decidir cambiar su política contable desde este periodo en adelante, esto podría traer ciertas consecuencias. Inicialmente, por el hecho de que se tiene que demostrar que este método representa la información de forma más relevante. También se deberá tener en cuenta que será muy dificultoso cambiar de política contable nuevamentem, que se deberá medir el valor razonable desde ese momento en adelante cada cierto tiempo, y por último, debido a que esto corresponde a un cambio en la política contable, se tendrá que reconocer este cambio mediante la aplicación retroactiva mencionada en la NIC 8, lo que podría implicar que si se tenían conocimientos de cambios en el valor razonable de periodos anteriores, el activo no solo se deberán ajustar por la depreciación o deterioro, también se deberá ajustar por los cambios en el valor razonable de periodos anteriores.

La aplicación retroactiva consiste en aplicar una nueva política contable a transacciones, otros sucesos y condiciones, como si ésta se hubiera aplicado siempre.

 
Con base en esto, y continuando con los ejemplos mencionados, veamos como se debería reconocer el cambio de política contable si se cambiara del modelo del costo al modelo del valor razonable:

Lo primero que se debe considerar es que se deberá eliminar la depreciación reconocida de periodos anteriores:

Al 01 de enero del año 2019 se deberá realizar un ajusta para la presentación de las Propiedades de Inversión para que los estados financieros se presentaran como si la política del costo nunca se hubiera utilizado, el ajuste se realizaría por la depreciación reconocidas en periodos anteriores de M$ 50.000 los cuales no se deberían haber reconocido, en definitiva:

  • Se deberá aumentar el valor de la Propiedad de Inversión en M$ 50.000 quedando en M$ 1.000.000 al 01 de enero de 2019.
  • Se deberán corregir los resultados acumulados eliminando la perdida de M$ 50.000 reconocida el 2018.

Para el estado financiero que se presentara para el 31 de diciembre de 2019, se deberá ajustar el resultado y el estado de situación financiera, reconociendo o ajustando lo siguiente:

  • Se deberá eliminar del resultado del ejercicio 2019 la depreciación reconocida en ese periodo de M$ 50.000 lo que implica que tampoco se debería haber rebajado el valor libro de la propiedad de inversión, quedando esta aun en M$ 1.000.000 al 31 de diciembre de 2019.

Por último, el 2020 todos los ajustes mencionados anteriormente se deberán ingresar en el sistema contable como un asiento de apertura para que la Propiedad de Inversión al 01 de enero de 2020, dejando el activo en esa fecha por un valor de M$ 1.000.000, y debido a esto se deberá considerar que ese año ya se utiliza la nueva política contable, reconociendo en resultado del ejercicio cualquier cambio en el valor razonable del activo tal como se mostró anteriormente:

31/12/2020

Propiedad de Inversión   M$ 500.000;  
  Ingreso por Variación del Valor Razonable de PI   M$ 500.000;

Reconocimiento del cambio del valor razonable de una propiedad de inversión.

Quedando el valor de la propiedad de inversión al 31 de diciembre de 2020 por su valor razonable de M$ 1.500.000.

Es decir, además de reconocer un ingreso el 2020 de M$ 500.000 se ajusto el patrimonio (resultados acumulados), por la depreciación reconocida en periodos anteriores, que nuca se debería haber reconocido, considerando que este ejemplo la propiedad de inversión es un edificio, ya que si este fuera un terreno, esta no se debería haber depreciado nunca no requiriendo ajuste de periodos anteriores, pero permitiendo, con el cambio de política, que se puedan reconocer en resultado los cambios de valor razonable del activo.

Links a documentos de Checkpoint relacionados:

NIC 40 (Parte A y C) -> Cita de Checkpoint IC/LCON/025R

NIC 8 (Parte A, B y C) -> Cita de Checkpoint IC/LCON/0254

Ficha de análisis NIC 40 -> Cita de Checkpoint CL/CONS/525/2011

Ficha de análisis NIC 8 -> Cita de Checkpoint CL/CONS/515/2011

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